Yliopiston hallituksen kokouksen 16.12.2021 liiteasiakirjojen taloudellisten tarkastelujen osuudessa on kiintoisa slaidi, jonka sisältöä jäin ällistelemään:
En pysty ymmärtämään väitettyä varallisuuden kasvua, sillä
- yliopisto sijoittaa varansa kiinteistöön, jolloin vain varallisuuden muoto muuttuu. Varallisuus ei tuosta kasva.
- Kiinteistön omistanee yliopiston kiinteistöyhtiö, jonka taseen oma pääoma kirjataan yliopiston taseeseen. Yhtiöittämistä tarvitaan, jotta se vuokraisäntänä pystyy tekemään 4% vuotuiset poistot jäännösarvosta. Jos se ei noin tee, niin tilintarkastaja puuttuu yhtiön edun vastaiseen menettelyyn.
- Poistojen seurauksena 30 vuoden kuluttua jäljellä n. 30% alkuperäisestä arvosta. Tietenkin inflatoiduilla euroilla mitaten (kuten hallituksen kokouksen 28.4.2020 liitteessä meneteltiin tilakustannusten kohdalla) kiinteistön euromääräinen arvo voi toki kasvaa.
- Raksilan yliopistokiinteistön arvon reaalista kasvua voi olla turha odottaa, koska kyseessä on vuokratontilla sijaitseva erikoistila. Sen muuhun käyttöön sovittaminen ei liene helppoa eikä halpaa.
- Investointiin pitää ottaa luultavasti velkaa taseen toiselle puolelle, mikä nyt on halpaa, mutta ei välttämättä tulevaisuudessa. Yksi rahoituskeino voisi olla myydä SYK:n osakkeet, mutta kuka ostaa ja millä hinnalla? Tuo taitaa olla suurimpia yliopistomme omaisuuseriä.
Sijoitukset ovat tuottaneet yliopistolle hyvin, joten yliopiston olisi perusteltua tarkastella eri omaisuuskategorioiden tuottoja. En ole nähnyt mitään tuollaista vertailua suunnitellun kiinteistöinvestoinnin kohdalla. Kiinteistöt ovat vain yksi omaisuusmuoto, mikä seikka näyttää nyt unohtuneen.
Olen aikojen mittaan monen muun vanhemman sukupolven edustajan lailla nähnyt, että toimitiloja hankitaan organisaatioiden omaan omistukseen hyvinä aikoina kalliilla ja myydään pois halvalla huonompina, kun kassakriisi kolkuttaa ovella. Noita syklejä hyödyntäneet toimitiloihin investoineet asiantuntijat ovat minua valistaneet, että onnistuva kiinteistösijoittaminen edellyttää ensikädessä oikeaa ajoitusta, buy low, sell high. Lisäksi kiinteistöportfolionkin on oltava hajautettu ja hinta/laatu-suhteeltaan toimiva.
Minua arveluttaa yliopistomme johdon vaihtoehdottomuuden lisäksi osaamattomuus. Periaatteessa osaamista voidaan ostaa ja Raksilan kiinteistöhanke onkin selvästi konsulttivetoinen. Kuitenkin tuollaisen hankkeen vaarana on, että valmistuvan kohteen markkina-arvo on siihen käytettyjä pääomia alempi. Siis IFRS-kirjanpidossa kirjataan heti tappio. Tuota voi vielä pahentaa mahdollinen SYK:n arvon alaskirjaus tai sen osakkeiden alennusmyynti.
Siis menossa on vähintäänkin 130+ miljoonan euron investointi talkooporukan taidoilla. Vaikka SYK onkin Senaatin omistusosuuden vuoksi silmissäni valtion kiinteistöyhtiö, jollaista kohtaan en tunne erityisempää sympatiaa, se lienee yliopistokampuksien kehittäjänä yliopistoamme osaavampi. Senkin ehdotuksia olisi tarkasteltava.
Yliopiston hallituksen kokouksen 16.11.2021 taloudellisen tarkastelun liitteestä on poistettu joukko graafeja/taulukoita, joiden kautta pääsisi suoraan tarkastelemaan tehtyjä laskelmia. Palannen näihin seikkoihin myöhemmissä blogiartikkeleissa.
Toimitilajärjestelyiden analyysit on Oulussa tehty olennaisesti huterammin kuin Tampereen yliopistossa. Otankin alle yhden esimerkin sikäläisistä vaihtoehtotarkasteluista.
Oulun yliopiston tapauksessa enin huomio saattaa kiinnittyä relevantin tiedon poistamiseen alla olevasta. Sopii vertailla.
Oulun yliopiston tapauksessa emme tiedä edes, onko laskelmissa vuoden 2021 vai 2048 eurot, vai jotain tuolta väliltä käyttäen sopivia indeksiolettamia.
<Korjattu ensimmäisen rivin päivämääräksi 16.12.2021>