{"id":10693,"date":"2025-12-16T07:00:00","date_gmt":"2025-12-16T05:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.silven.fi\/?p=10693"},"modified":"2025-12-10T11:15:33","modified_gmt":"2025-12-10T09:15:33","slug":"lyhyt-kiinteistokurssi","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.silven.fi\/index.php\/2025\/12\/16\/lyhyt-kiinteistokurssi\/","title":{"rendered":"Lyhyt kiinteist\u00f6kurssi"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bloggarivieraana emeritusprofessori  Pekka Kess tarjoaa seuraavassa kiinteist\u00f6liiketoiminnan lyhyen oppim\u00e4\u00e4r\u00e4n. <\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Tarkastelen seuraavassa kiinteist\u00f6liiketoimintaa, taustalla Oulun yliopiston aiheeseen liittyv\u00e4t&nbsp;keskustelut, strategiat ja tehdyt p\u00e4\u00e4t\u00f6kset. Kiinteist\u00f6t liiketoimintana voivat nimitt\u00e4in tarkoittaa erilaisia asioita. Vaikka muitakin logiikkoja markkinoilla esiintyy, tiivist\u00e4n kiinteist\u00f6alan liiketoimintamallit seuraaviin kolmeen p\u00e4\u00e4luokkaan: <\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>A. Kassavirtamallit<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Vuokraus<\/li>\n\n\n\n<li>Palvelut (\u201cspace as a service\u201d)<\/li>\n\n\n\n<li>Hotelli- ja operaattorimallit<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>B. Arvonnousumallit<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Kehitt\u00e4minen ja myynti<\/li>\n\n\n\n<li>Buy &amp; hold<\/li>\n\n\n\n<li>Hybridimallit<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>C. Uudet ja erikoistuneet mallit<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Jakamistalous<\/li>\n\n\n\n<li>Teknologia- ja infrastruktuurikiinteist\u00f6t<\/li>\n\n\n\n<li>Portfoliosijoittaminen<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Tarkastelen seuraavassa n\u00e4ist\u00e4 kahta ensimm\u00e4ist\u00e4 esimerkkien kautta. Oulun yliopiston hallitus laskee sek\u00e4 kassavirta- ett\u00e4 arvonnousumallien onnistumisen varaan.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>A. Kassavirtaesimerkki<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Yliopiston tilakysymyksi\u00e4 on p\u00e4\u00e4asiassa tarkasteltu kassavirta-logiikan avulla arvailemalla, mit\u00e4&nbsp;maksaa vuokrata tilat yliopiston k\u00e4ytt\u00f6\u00f6n. Usein ja useat ovat esitt\u00e4neet, ett\u00e4 Linnanmaalla on liian&nbsp;korkeat vuokrat ja asian tilan korjaamiseksi on perusteltu uusien tilojen hankintaa jostain muualta. &nbsp;Olli on kyll\u00e4 kirjoituksissaan ollut eri mielt\u00e4 ja niin ovat monet muutkin. <\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Vuokran m\u00e4\u00e4r\u00e4ytymisess\u00e4 on&nbsp;kaksi logiikkaa: markkinaehtoinen vuokra ja kustannusperustainen vuokra. Kaupungin keskustassa&nbsp;markkinaehtoinen vuokra on korkeampi kuin laitakaupungilla. Oulun yliopistolta&nbsp;SYK:n perii kustannusperustaista vuokraa, jossa se muodostuu nelj\u00e4st\u00e4 elementist\u00e4:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>rakennuksen&nbsp;<strong>poistoista<\/strong>,<\/li>\n\n\n\n<li><strong>rahoituskuluista<\/strong>,<\/li>\n\n\n\n<li><strong>yll\u00e4pitokustannuksista<\/strong>, sek\u00e4<\/li>\n\n\n\n<li>omistajan&nbsp;<strong>tuottotavoitteesta<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Poistot ovat usein suurin yksitt\u00e4inen komponentti. Betonirakenteisille taloille k\u00e4ytet\u00e4\u00e4n tyypillisesti&nbsp;<strong>4&nbsp;<\/strong><strong>% vuosipoistoa<\/strong>, joka on my\u00f6s verottajan hyv\u00e4ksym\u00e4 tasapoisto. T\u00e4m\u00e4 tarkoittaa, ett\u00e4 rakennuksen&nbsp;kirjanpitoarvo \u201ckuluu\u201d, mik\u00e4 n\u00e4kyy vuokrassa.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Kun vanhan kampusrakennuksen arvo on esimerkiksi 2 000 \u20ac\/m\u00b2, vuokralaskelma n\u00e4ytt\u00e4\u00e4 t\u00e4lt\u00e4:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>\u00b7 Poistot: 0,04 \u00d7 2000 \/ 12 =&nbsp;<strong>6,60 \u20ac\/m\u00b2\/kk<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li>\u00b7 Rahoituskulut (3 %):&nbsp;<strong>5,00 \u20ac\/m\u00b2\/kk<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li>\u00b7 Yll\u00e4pito:&nbsp;<strong>4,50 \u20ac\/m\u00b2\/kk<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li>\u00b7 Tuottotavoite:&nbsp;<strong>4,00 \u20ac\/m\u00b2\/kk<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Yhteens\u00e4 vuokraksi tulee noin&nbsp;<strong>20 \u20ac\/m\u00b2 kuukaudessa<\/strong>, mik\u00e4 vastaa hyvin nykyisi\u00e4 tasoja Linnanmaan&nbsp;kiinteist\u00f6iss\u00e4.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Uudisrakentaminen on aivan toinen tarina. Kun uusi kampusrakennus maksaa esimerkiksi 4 000 \u20ac\/m\u00b2,&nbsp;poistot ja rahoituskulut kaksinkertaistuvat. Silloin vuokralaskelma nousee helposti&nbsp;<strong>yli 30 \u20ac\/m\u00b2&nbsp;<\/strong><strong>kuukaudessa<\/strong>, ja laboratoriotilojen kohdalla jopa huomattavasti korkeammaksi.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">T\u00e4ll\u00e4 laskelmalla tiloja pit\u00e4isi pienent\u00e4\u00e4 noin 35 %, jotta kokonaiskustannus s\u00e4ilyisi. S\u00e4\u00e4st\u00f6jen&nbsp;aikaansaamiseksi tarvitaan luonnollisesti reilummat tilasupistukset. &nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Yliopisto voi luonnollisesti rakentaa kampuksen omalla rahalla, jolloin rahoituskulut ja tuottotavoite&nbsp;j\u00e4\u00e4v\u00e4t pois. Toisaalta k\u00e4ytt\u00e4m\u00e4ll\u00e4 investointiin lahjoitusvaroja menetet\u00e4\u00e4n niille asetettu tuottotavoite&nbsp;6 %, joka on huomioitava laskelmassa. T\u00e4ll\u00f6in p\u00e4\u00e4st\u00e4\u00e4n likelle samaa neli\u00f6hintatasoa, mik\u00e4&nbsp;vuokraamalla. <\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>B. Arvonnousu, joka ei toteutunut: &nbsp;Kylpyl\u00e4hotelli Eden<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Oulussa 1980-luvun lopulla oli voimakas halu kehitt\u00e4\u00e4 Nallikaria pohjoisen Suomen&nbsp;matkailukeskukseksi. Ajatuksena oli t\u00e4ydent\u00e4\u00e4 leirint\u00e4aluetta ja rantaa ymp\u00e4rivuotisella&nbsp;vetovoimatekij\u00e4ll\u00e4: trooppisella vesipuistolla ja kylpyl\u00e4hotellilla. Keskeiset taustasyyt hankkeelle olivat:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Matkailumarkkinoiden kasvu 1980-luvulla (mm. kylpyl\u00e4hotellien buumi Suomessa).<\/li>\n\n\n\n<li>Odotus kiinteist\u00f6jen arvonnoususta Nallikari\u2013Hietasaari -alueella, jonka n\u00e4htiin kehittyv\u00e4n&nbsp;nopeasti.<\/li>\n\n\n\n<li>Kaupunki halusi tuoda Ouluun uudenlaista matkailuinfrastruktuuria ja profiloitua&nbsp;modernina vapaa-ajan kohteena.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Kylpyl\u00e4hotelli Eden avattiin suuren huomion saattelemana. Konseptissa yhdistyiv\u00e4t:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>trooppinen allasosasto ja vesipuisto<\/li>\n\n\n\n<li>hotellihuoneet ja kokoustilat<\/li>\n\n\n\n<li>ravintola- ja viihdepalvelut<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Hanke oli kunnianhimoinen ja kokoluokaltaan suuri suhteessa Oulun silloisiin matkailijam\u00e4\u00e4riin. Kun Eden rakennettiin 1990-luvun alussa ajankohta oli huono:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Rahoitusmarkkinoiden vapauttamisen j\u00e4lkeinen nousukausi oli juuri k\u00e4\u00e4ntynyt&nbsp;romahdukseen.<\/li>\n\n\n\n<li>Rahoituskustannukset nousivat.<\/li>\n\n\n\n<li>Yritysten ja kotitalouksien kulutus supistui dramaattisesti.<\/li>\n\n\n\n<li>Matkailun kysynt\u00e4 romahti.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Eden oli kuluiltaan raskas, mik\u00e4 teki kannattavuudesta herk\u00e4n kysynt\u00e4vaihteluille. Se ajautui nopeasti talousvaikeuksiin ja lopulta konkurssiin. T\u00e4rkeimm\u00e4t syyt olivat seuraavat:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>(1) Kysynt\u00e4 romahti juuri avauksen j\u00e4lkeen<\/strong>. Laman oloissa matkailu ja kylpyl\u00e4palvelut eiv\u00e4t vet\u00e4neet odotetulla tavalla. Oulun alue ei\u00a0 silloin tuottanut riitt\u00e4v\u00e4\u00e4 ymp\u00e4rivuotista asiakasvirtaa.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>(2) Rakenteelliset kustannukset olivat eritt\u00e4in korkeat<\/strong>. Kun tulot heikkeniv\u00e4t, kustannuksia ei saatu karsittua vastaavassa suhteessa. Kylpyl\u00e4hotelli on hotellialan kulurakenteeltaan raskaimpia konsepteja:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>energiankulutus<\/li>\n\n\n\n<li>henkil\u00f6st\u00f6<\/li>\n\n\n\n<li>huolto ja tekniikka<\/li>\n\n\n\n<li>vedenk\u00e4sittely<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>(3) Liiketoimintamallissa luotettiin kiinteist\u00f6n arvonnousuun<\/strong>. T\u00e4m\u00e4 oli aikakaudelle tyypillinen ajattelua: \u201dP\u00e4\u00e4osa voitoista realisoituu kiinteist\u00f6n arvon nousuna&#8221;. Kun kiinteist\u00f6markkina romahti, t\u00e4m\u00e4n keskeisen oletuksen pohja katosi.  Rakennuksen arvo ei kasvanut,&nbsp;vaan laski ja rahoitusasema heikkeni ratkaisevasti.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>(4) Rahoitus oli ohutta ja optimististen ennusteiden varassa<\/strong>. Kustannukset ja velat olivat suuria suhteessa kassavirtaan. Kun tulot j\u00e4iv\u00e4t odotettua&nbsp;pienemmiksi, kassakriisi oli v\u00e4ist\u00e4m\u00e4t\u00f6n. <\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Konkurssin j\u00e4lkeen Eden siirtyi uusille omistajille ja my\u00f6hemmin osaksi Holiday Club Resorts -ketjua.&nbsp;Ketju investoi kohteeseen, modernisoi palveluja ja rakensi vahvemman myyntiverkoston. Holiday Clubin aikana Edenist\u00e4 tuli:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Pohjois-Suomen merkitt\u00e4v\u00e4 kokous- ja lomahotelli<\/li>\n\n\n\n<li>T\u00e4rke\u00e4 osa Nallikarin matkailukokonaisuutta<\/li>\n\n\n\n<li>Vakiintunut perhekohde<\/li>\n\n\n\n<li>Hy\u00f6dynsi hyvin KELA-tuettua kuntoutustoimintaa<\/li>\n\n\n\n<li>Sai napattua hyv\u00e4n osan Ven\u00e4j\u00e4lt\u00e4 Suomeen tulevasta turistivirrasta<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Silti toiminta ei ollut riskit\u00f6nt\u00e4, sill\u00e4 kylpyl\u00e4hotellien talous on yh\u00e4 altis kysynt\u00e4heilahteluille ja&nbsp;korkeille yll\u00e4pitokustannuksille. Kun tultiin 2010-luvulle Edenin kannattavuus heikkeni, sill\u00e4 rakennus ja tekniikka vanhenivat. Korjausvelka kasvoi ja hotelli suljettiin vuonna 2021.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Kyseess\u00e4 on klassinen esimerkki hankkeesta, jossa:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Odotukset kiinteist\u00f6markkinoiden arvonnoususta olivat optimistisia.<\/li>\n\n\n\n<li>Liiketoimintamalli oli raskas, eik\u00e4 sit\u00e4 pystytty sopeuttamaan talouskriisiin.<\/li>\n\n\n\n<li>Ajoitus oli huono &nbsp;<\/li>\n\n\n\n<li>Paikallinen kysynt\u00e4 ei yksin riitt\u00e4nyt suurille investoinneille.<\/li>\n\n\n\n<li>Riskien realisoituessa seurauksena voi olla vaikka konkurssi.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Tarkasteltaessa kiinteist\u00f6investointeja 30 vuoden perspektiivill\u00e4, hankkeisiin liittyy monia&nbsp;tunnistettavia ja tunnistamattomia riskej\u00e4. Oulun yliopisto toimimalla SYK:n vuokralaisena on kyennyt&nbsp;hyvin hallitsemaan ja v\u00e4ltt\u00e4m\u00e4\u00e4n suurimmat kiinteist\u00f6riskit. &nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Bloggarivieraana emeritusprofessori Pekka Kess tarjoaa seuraavassa kiinteist\u00f6liiketoiminnan lyhyen oppim\u00e4\u00e4r\u00e4n. Tarkastelen seuraavassa kiinteist\u00f6liiketoimintaa, taustalla Oulun yliopiston aiheeseen liittyv\u00e4t&nbsp;keskustelut, strategiat ja tehdyt p\u00e4\u00e4t\u00f6kset. Kiinteist\u00f6t liiketoimintana voivat nimitt\u00e4in tarkoittaa erilaisia asioita. Vaikka muitakin logiikkoja markkinoilla esiintyy, tiivist\u00e4n kiinteist\u00f6alan liiketoimintamallit seuraaviin kolmeen p\u00e4\u00e4luokkaan: A. Kassavirtamallit B. Arvonnousumallit C. Uudet ja erikoistuneet mallit Tarkastelen seuraavassa n\u00e4ist\u00e4 kahta ensimm\u00e4ist\u00e4 esimerkkien kautta.&hellip; <a class=\"more-link\" href=\"https:\/\/www.silven.fi\/index.php\/2025\/12\/16\/lyhyt-kiinteistokurssi\/\">Jatka lukemista <span class=\"screen-reader-text\">Lyhyt kiinteist\u00f6kurssi<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-10693","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-uncategorized","entry"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.silven.fi\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10693","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.silven.fi\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.silven.fi\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.silven.fi\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.silven.fi\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=10693"}],"version-history":[{"count":16,"href":"https:\/\/www.silven.fi\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10693\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":10712,"href":"https:\/\/www.silven.fi\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10693\/revisions\/10712"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.silven.fi\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=10693"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.silven.fi\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=10693"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.silven.fi\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=10693"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}