Oulun yliopiston arkkitehtuurin yksikkö on tehnyt yliopiston johdon kampusvaihtoehdoista oman analyysinsa. Sen yhteenveto oli ehkä epähuomiossa jäänyt mustaamatta saamastani materiaalista. Kiinnostavasti johdon Kontinkangas -sijainti on saanut heikoimmat pisteet, jääden raaka-arvioissakin vain hivenen yli puoleen Linnanmaa&Kontinkangas -ratkaisusta ks. liite 2 tämän artikkelin lopussa).
Valinta on siis kohdistunut laadullisesti huonoimpaan vaihtoehtoon! Paikan laadun painoarvo yliopiston suunnitelmissa on vain 7% (ks. liite 2). Mihin onkaan unohtunut kiinteistösijoittajan jokaisen laatukriteerin paikka-paikka-paikka -mantra?
Erityisen kiinnostava kohta on myös kustannusarvioon sisältyvät ja sisältymättömät seikat. Rohkenen arvioida, että kustannusarviointiin sisältyvien seikkojen alla olevat pitkät mustatut rivit saattavat kertoa arvioiden merkittävistä epävarmuuksista. Suunnitteluahan ei ole vielä tehty. ”Anttilan hintaan” mahdollisesti tähdänneen kustannusarviomäärityksen tähtäin on toki saattanut olla pelkissä avokonttoreissa. (Ks. Liite 1)
Koiraa ulkoiluttaessani olen ilmeisiltä asiantuntijoilta (koirien nimet tiedän taluttamiaan paremmin) oppinut muuntojoustavuuden kustannuslisäksi ainakin 20%: pilarirunko, isot jännevälit ja huonekorkeudet sekä paljon tilaa LVIS-muutoksille (eikö tällainen muistuta Linnanmaata?). Niinpä muuntojousto usein hylätään rahoituskustannusten laskennan jälkeen. Nyt arviointikriteereissä muuntojouston painoarvo on korkeintaan 10%. Voimmekin epäillä sen toteutumista.
Kustannusarvioon sisältymättömistä erissä pelkästään toimintavarustustuksen osuus on tähän mennessä tehdyissä investoinneissa ollut 6-7% hankekustannuksesta. Lisäksi listasta puuttuvat muuttokustannukset, jotka ovat olleet luokkaa 3%. Nämä yhteensä liki 10%:n kulut hankekustannusten päälle perustuvat Oulun yliopiston yli 10 vuoden takaisiin kiinteistöhankkeisiin.
Nyt yliopiston tähtäin on rakentamiskustannuksiltaan arviolta puolen miljardin euron hankkeessa, mikäli OYS:n uudisrakentamisen noin 6000 €:n neliökustannusta voi käyttää arvion pohjana. Varustelu vielä päälle.
Mustatuissa kohdissa on selvästi haluttu salata hyvin merkittäviä kustannuksia. Kyseessä lienee ainakin listasta puuttuva pysäköinti, joka maan alle OYS:n 260 ruudun Kuuraparkin tavoin toteutettuna maksaa paikkaa kohti nykytasolla 30 000 – 40 000 €. Pysäköintitalossa paikka maksaa halvimmillaan 15 000 €. Linnanmaalla yliopiston käytössä lienee n. 1500 auton paikat. Lisäksi mustattuna voivat olla valtion sekä kaupungin piikkiin lankeavat liikennejärjestelyt, jotka vaativat useita kymmeniä miljoonia euroja.
Pahoin epäilen yliopiston hallitukselle tarjotun houkuttelevaa ”Anttilan hintaa”. Onko se tuntenut OYS:in uudisrakentamisen kustannuksia? Oma asiansa on kansainvälisen arkkitehtuurikilpailun voittavan mahdollisen wau-kategorian suunnitelman totettamisen lopullinen hinta. Yksikin vino nurkka tai kaareva seinä nostaa kustannuksia reippaasti. Oulun vesilaitoksenkin alunperin 30M€ kustannusarvio on noussut 60M€:on, mistä osa kertyy perustamisolosuhteista.
Aikoinaan kustannusarvioita ei salattu yliopistoyhteisöltä (edellä linkki 28.3.2023 julkaistuun blogiartikkeliin, jossa on 2013 avoimesti esitettyjä kustannusarvioita). Ne olivat kaikkien nähtävillä pöytäkirjojen liitteinä. Epäilenkin nykyisen salauskäytännön olevan vastoin yliopiston julkisyhteisön roolia.
Liite 1: kustannusarvioon sisältyvät ja sisältymättömät seikat sivulla 12
Liite 2: arvostelukriteeritaulukko sivulla 2, kampuspaikkojen laadullinen vertailu sivulla 12.
Vesilaitoksen kustannusarvion nousu on hyvä havainto ja 60 miljoonaa on sekin vielä arvio. Loppusumma jää nähtäväksi ja maksettavaksi.
Kävin alkuvuonna Bostonin työreissun yhteydessä vapaalla isännän kanssa taivastelemassa Skanskan rakentamaa Frank Gehryn suunnittelemaa Stata Centeriä Massachusetts Institute of Technologyssa. Neliöitä päihtyneessä kompleksissa on 40000 ja pelkkä rakentaminen nykyrahassa kustansi reippaasti yli 600 miljoonaa. Pelkän arkkitehtisuunnittelun hintalappu oli nykytaaloissa yli 30 miljoonaa. Katot ja seinät vuotavat, mutta rakennus on hätkähdyttävä.
Hyviä laskelmia. Opin jo nuorena laskemaan rakentamisen lopulliset kustannukset yksinkertaisella tavalla: alkuperäinen kustannusarvio kerrotaan piin (3,14…) arvolla, jolloin saadaan lopulliset kustannukset.