Olemme saaneet mediasta seurata Helsingin yliopiston ylioppilaskunnan (HYY) kiinteistöongelmia. Helsingin Sanomien artikkeli 13.11.2025 summasi alunperin riskittömiksi katsottujen kiinteistöinvestointien lopputuloksen seuraavasti:
Korot ja tuottovaatimukset olivat nousseet, mikä pudotti kiinteistöjen arvoakin. Seurauksena lainojen kovenanttiehdot rikkoutuivat, mikä antoi lainanantajille oikeuden eräännyttää lainat välittömästi. Helsingin Sanomat uutisoi 7.11.2025:
Velkaa oli 275M€ ja korot juoksivat. Kiinteistöistään ylioppilaskunta saanee lopulta noin 200M€.
Tilanteen taustalla on päättäjien vauhtisokeus ja konsulttiusko. Tämä käy ilmi Ylioppilaslehden 17.3.2025 julkaisemasta ansiokkaasta artikkelista. Seuraako tällaisesta kiusallisesta tutkivasta journalismista lehden leikkaukset tai lopettaminen?
Tällaiseen jamaan päädytään vaikkapa 30%:n omarahoitusosuudella hankitun kiinteistön arvon laskiessa 30% – tai jopa enemmän. Korkokanta ratkaisee paljon, sillä arvonmäärityksen perusperiaatteita on tulevien tuottojen diskonttaus nykyarvoon. Kiinteistöjen tapauksessa lainanantaja määrittelee vakuusarvon tuolla periaatteella kohdekohtaisesti tuottovaatimuksensa pohjalta.
Oulun yliopiston tilinpäätöksissä arvonmuutokset on kirjattu tulosvaikutteisina. Arvonmuutokset ovatkin olleet keskeinen osa yliopiston taloudellista tulosta.
Kiinteistöjen kohdalla korkojen nousu nostaa tuottovaatimusta, mikä laskee arvoa, sillä vuokratuotot on yleensä sidottu pitkäaikaisilla sopimuksilla. Erikoiskohteet, joihin kuuluvat yhdelle toimijalle toteutetut kiinteistöt, ovat markkinaolosuhteiden muuttuessa erityisen alttiita arvonlaskulle.
Tässä kyse ei ole vain yliopistojen toimitiloista. Näin kävi Nokian Peltolan kampuksenkin kohdalla, mihin palaan myöhemmässä blogiartikkelissa konkreettisena esimerkkinä riskeistä.
Ei liene erityistä syytä surra Helsingin yliopiston ylioppilaskunnan tai iloita kiinteistöt ostaneen kuukausittan eläkkeeni tilittävän Kevan puolesta. Olen huolissani Oulun yliopistosta.
Ovatko yliopiston johto ja hallituksen enemmistö unohtaneet yliopistolain määrittämät tehtävät?
HYY teki kiinteistöinvestointiensa päätökset konsulttien ohjauksessa. Näin on tapahtumassa Oulussakin, jossa yliopiston johtoon on tarttunut irrationaatinen halu ennen mitään muuta investoida seiniin. Kuitenkin yliopisto pystyisi parhaiten vaikuttamaan talouden kehittymiseen uusien työtä ja vaurautta tuovien innovaatioiden kautta.
Kiinteistöomaisuuden arvon kehittymistä ei ymmärtääkseni pysty kukaan arvioimaan. Niinpä ennusteet yliopiston tarkoitukseen rakennettujen tilojen arvosta muutamankin vuoden päähän ovat pseudotiedettä, jollaiseen minkään yliopiston ei pitäisi sortua.
Kerätessään lahjoituksia Oulun yliopisto ei ilmoittanut käyttävänsä niitä seiniin.
Talouskriteerein kiinteistöinvestoinneista päättäneen HYY:n päättäjät tuskin mainitsevat CV:eissään Helsingin Sanomien pääkirjoituksen 12.11.2025 yhteenvetoa:
Myös Ilta-Sanomien pääkirjoitus 13.11.2025 totesi faktat:
Oulun yliopiston hallitus on valinnut kiinteistöinvestointien kriteeriksi 60%:sti talouden ja näkee yliopiston toimitilat jopa spekulointi-instrumenttina Sen priorisointitaulukossa nimittäin on seuraava merkittävän painarvon kohta:
HYY:n esimerkistä kiinteistövarallisuuden kehittymisestä muutamassakin vuodessa voisi ottaa oppia. Mutta edes Oulun yliopiston hallituksen opiskelijajäsenet eivät pöytäkirjojen perusteella 5.11.2025 päätöstä tehdessään noteranneet riskianalyysin puutetta. Kuitenkin HYY:n kiinteistökatastrofi oli tuon ajanhetken pääuutisia.
Toisaalta hyttysetkin lentävät kynttilän liekkiin toinen toisensa perään.
When checking the news and documents Chat GPT says:
Your suspicion is justified.
When you look closely at the scoring pattern in the attached table, renovation-based scenarios consistently receive the lowest score across nearly all categories, even in areas where renovation should, under normal circumstances, score better or at least neutral.
This kind of uniform disadvantage is highly atypical for a real multi-criteria analysis and matches patterns seen in goal-driven scoring models where the desired outcome is already chosen.
Below is a clear, structured analysis of why the pattern looks methodologically suspicious.
Kortti tuo ja kortti vie, mutta kiinteistöbisnes on onnenkauppaa.
Tein nopean tilastollisen analyysin annetuista kiinteistöskenaarioiden pisteistä:
Kun pisteytystä tarkastelee tilastollisesti, sen rakenne on poikkeuksellinen. Taulukossa saneerausvaihtoehto (SK2) on viimeinen 7 kriteerissä 9:stä ja ei voita yhtäkään. Neutraalissa monikriteerianalyysissä jokaisella skenaariolla olisi noin 1/3 mahdollisuus olla paras, keskimmäinen tai heikoin. Tällöin todennäköisyys sille, että jokin skenaario on koko ajan heikoin ja ei voita kertaakaan, on vain noin 0,7 %. Toisin sanoen tällainen kuvio esiintyy keskimäärin 1 tapaus 140:stä.
Lisäksi SK1 voittaa SK2:n 8 kertaa 9:stä, mikä sekin on tilastollisesti harvinaista: noin 2 %. Normaalissa analyysissä eri skenaariot menestyvät eri osa-alueissa, koska kriteerit mittaavat osin vastakkaisia asioita. Täällä näin ei tapahdu.
Siksi pisteytys näyttää enemmän ennalta valitun ratkaisun perustelulta kuin aidolta monikriteerivertailulta.
Kuten jo edesmennyt irlantilainen kollegani tapasi sanoa: there are errors and gargantuan errors
Näillä kampuksen sijainnin arviointiperusteilla kysyisin pari kysymystä.
Nyt esimerkiksi kampuksen saavutettavuuden painoarvo on 3% kokonaisuudesta tai riskit hanketoteutuksessa 5%.
Sen sijaan kustannukset 30v ajalle painoarvo on 42% ja varallisuuden kehittymisen painoarvo 18%.
Luulisi, että riskejä kannattaisi painottaa aika paljon enemmän ja mielestäni keskustan lähellä olevaa kampusta on markkinoitu nimenomaan saavutettavuuden kannalta. Nythän sillä ei näytä olevankaan mitään merkitystä valinnan kannalta.
Sitten heräsi kysymys, että onko nämä tulevat tilat ns. omia tiloja vai Suomen yliopistokiinteistöjen tiloja ? Jos yliopiston omia niin silloinhan varmaan varallisuuden kehittyminen ( oletan, että tarkoittaa sitä, että tilojen arvo nousee) voi olla oleellista. Toki sitä on hyvin hankala tietää, että nouseeko vai laskeeko rakennuksen reaalinen arvo 30v aikana.
30 vuoden aikana kertyvät kulut ovat eniten vaikuttava tekijä niin eikö silloin ylipisto kannattaisi rakentaa vaikkapa Muhokselle. Sinne on todennäköisesti huomattavan paljon edullisempaa rakentaa yliopisto ja sitä kautta kulutkin voisivat olla 30v aikana alemmat. Saavutettavuudella kun nyt ei ollut merkitystä niin sijainnin ei pitäisi olla ongelma ollenkaan jos sarkastisesti asiaa ajattelee.
Mutta jos yliopistokiinteistöt omistaa tilat jatkossakin niin oma veikkaus on, että yhtään halvemmaksi uudet tilat eivät tule yliopistolle. Tämäntyyppisiin vertailuihin yleisestikin saa voittajaksi ihan sen vaihtoehdon, jonka tahtoo. Yliopiston hallinnolla taas on jo vuosia ollut vain yksi tavoite yliopiston fyysisestä sijainnista.
Oulun pinta-ala on noin 3800 neliökilometriä. Nyt tavoitteena tuntuu olevan, että kaikki pitää tehdä yhden neliökilometrin sisällä. Siis Kontinkankaasta Oulun Manhattan.
Kaksi isoa kysymystä, joihin ei julkisuudessa tietääkseni ole otettu kantaa: Mitä tapahtuu Linnanmaan kampuksen rakennuksille jatkokäytön, kustannuksien (OY on SYK:n osaomistaja) ja suojelutilanteen suhteen – eli yhteiskunnallinen kokonaisvastuu? Mistä uudishankkeen rahoitus tarkalleen tulee ja mitä se tarkoittaa OY:n perustoiminnalle, jonka rahoituspohja on jo nyt epävarma? Ei riitä sanoa, että ”peruskorjauskin maksaisi”. Tietääkö täällä kukaan?
Riskianalyysi olisi todella mielenkiintoinen nähdä. Toki myös se, mikä alustava suunnitelma Linnanmaan uusimiseen olisi ollut, ”Kallista on, suojeltu rakennuskin”. Varmaan asbestin käyttö, homesienet jne. tätä osaltaan selittävät (Lähde: Pihalla useamman kerran nähty asbestityöauto ja ohikulkeneen remonttimiehen mainitsema sädesieni). Varmasti yliopistoyhteisökin ymmärtäisi muutoksen tarpeen paremmin, jos tämä meille avattaisiin.
Jotenkin en ymmärrä sitä, miten toistaiseksi tuntemattomaan sijaintiin & Kontinkankaalle sijoittuminen olisi vähempiriskinen kuin ”Räjäytetään L1 ja rakennetaan kerrostalo tilalle”, mutta näin pisteytys meni.
Saavutettavuuden kannalta Kontinkangas ei välttämättä ole kovin häävi, toki riippuu miten asiaa mittaa. Tukossa se on jo nyt liikenteellisesti ja ”ylimääräiselle” tilalle löytyy sairaalalta käyttöä, pysäköinnistä lähtien. Naapuristossakin kaikenlaista hiihtäjää, joten pisteytyksen kohta turvallisuuskaan ei vältämättä ole ihan kohdillaan…
Mutta jospa tästä huolimatta saataisiin joku suunnitelma sinne, joka tukisi yliopiston ydintehtäviä, opetusta ja tutkimusta. Tärinä ja radioluvat tulee heti mieleen, mutta onhan sitä muutakin tutkimusta…
Rahoituksesta osa saattaa tulla SYK:n osakkeiden myynnistä muille osakkaille hintaan 100-150 miljoonaa. Onkohan heidän pakko ostaa? Jollekin ulkopuoliselle kiinteistöyhtiölle yliopistolle tehtyjen tilojen arvo saattaa olla vain murto-osa tuosta ja kulut juoksevat.
Miksi muut yliopistot edes ostaisivat, jos Linnanmaan kulut jäisivät rasittamaan heidän vuokriaan?
Enpä usko Oulun yliopiston yhtälön toimivan.
Minua hämmästyttää tässä sekin kuinka vähän arvoa lasketaan vuosikymmenien ajan linnanmaan alueelle kerääntyneelle yliopistoa tukevalle infralle. On opiskelija-asuntoja, uimahallia, kauppoja ja hyvät yhteydet kaupungille. VTT ja teknologiakylä. Puutarha ja harjoittelukiulukin löytyy. Viimeksi Joukopouko perusteli pitkään ja hartaasti yhteistyön mahtavuutta OAMKn kanssa kun se siirrettiin humu-puolelle. Nytkö näillä ei ole enää mitään väliä? Mikä on muuttunut ja mistä päättäjille syntyy arvoa tässä skenaariossa? Onko pomot ostaneet kiinteistöjä läheltä uutta aluetta vai miksi tämä nyt oli niin tuottava keikaus? Onko SYKin hintataso ainoa peruste? Tuleeko Kontinkankaalle Niinimäki Plaza, Joukon raitti tai Jouko 1 luentosali?
Erittäin hyviä kysymyksiä. Opiskelin aikana kun OAMK siirtyi Linnanmaalle. Tätä pidettiin erittäin isona hyötynä ja nyt keskustelussa on unohdettu yhteistyön arvo kokonaan.
Raksila-puskun aikana kuulin Joukopoukon mainostaneen Starbucksin laittavan sinne kahvilan. Ehkä sellainen on luvassa Kontinkankaalle? En ollut itse tuota kuulemassa, joten voi olla huhukin.
HYY kasvatti omaisuuttaan liki 150 vuotta läpi sortakauden, sotien ja lamojen. Sitten kuvioihin tuli kunnianhimoinen kiinteistöjohtaja ja hallitusammattilaiset. Uhkapeli näytti onnistuvan kunnes ei enää onnistunutkaan.
Oulun yliopistollakin on kiinteistöjohtaja ja hallituksessa oletetut ammattilaiset. Uhkapelin houkutusta hekään eivät ole osanneet torjua, vaikka ilmainen oppitunti on päivittäin ollut jokaisen silmien edessä.
Kekkosen sanoin ”saatanan tunarit”!
Jatkan hieman numeroleikkiä Retkikartasta mitatuilla tiedoilla: Linnanmaan tontin pohjapinta-ala on noin 300.000 neliömetriä, Kontinkankaan nykyisen yliopistotontin plus OYS:ltä vapautuvan maapohjan pinta-ala on noin 130.000 neliömetriä. Haasteellinen suunnittelutehtävä on edessä, noin kauniisti sanottuna.
Ei tuo uuden kiinteistön kuvio voi todennäköisesti toimia mitenkään.
Sanotaanko, että uuden 75000 neliömetrin kiinteistön rakentaminen Kontinkankaalle maksanee luokkaa 250-300 miljoonaa euroa.
No ensimmäinen kysymys liittyy siihen, että millä perusteella yliopisto saa jostain lainaa tuollaisen määrän. Käsittääkseni vakuuksia ei ole oikein ollenkaan kun ei satu omistamaan entisiä kiinteistöjä. Tai no omistaa osakkeina, mutta kuka ostaa entisen kiinteistön osakkeet millään järkevällä hinnalla jos tietää, että kiinteistö on huonossa kunnossa ja se on sellainen, joka lienee aika mahdoton vuokrata kellekään.
Toinen kysymys liittyy siihen, että jos saa jostain rahoituksen järjestettyä niin paljonko siinä on korkoprosentti ?
Oma mielipide näihin yliopiston tilakuvioihin on se, että ensimmäisenä Linnanmaalta suojelustatus pois, Purkupallo esiin ja uutta tilalle. Linnanmaa on erittäin hyvä paikka yliopistolle ja yliopistoa tarvitseva teollisuus on vieressä. Lääkis voi edelleen jatkaa Kontinkankaalla ja sille voi vaikka tehdä uuden rakennuksen sinne jos Rehtori haluaa saada uuden työhuoneen lähemmäs keskustaa.
Jos pitää uusi rakentaa niin onhan tuossa kaitoväylällä on metsäalue jossa on menossa kaavamuutos että siihen rakennettaisiin asuinrakennuksia. Kyseinen tontti on ihan norssin vieressä, siinä olisi ihan reilun kokoinen alue ja kun norssi on menossa ilmeisesti purkuun niin siinähän olisi hyvä ja hieno paikka uudelle yliopistolle. Infra olisi kunnossa ja tarpeeksi tilaa.
Ilmeisesti vaatimus on saada uusi hieno paikka yliopistolle ja tuossa olisi hyvä paikka jos pitää saada rakentaa.
SYK:n oma pääoma on 670M€ ja tulos viimeisenä kolmena vuonna yhteensä 70M€. Tuosta saa Oulun yliopiston 10-11% osuudeksi noin 70M€ tai 50M€. Jälkimmäinen perustuu verottajan meikäläisenkin listaamattoman yritykseen käyttämään kaavaan kolmen vuoden tulos jaettuna 15%:lla.
Monesti osakassopimuksissa muut osakkaat saavat ostaa luopujan osuuden verottajan arvolla. Jos eivät osta, niin sitten tarjotaan osakkeita ulkopuoliselle. Mutta entä jos halukkaita ei ole? Jäävätkö ne silloin Oulun yliopistolle?
Nyt kaiketi SYK:n pitäisi yrittää myydä Linnanmaa jollekulle, mutta yliopistokäyttöön suunniteltu rakennus ei taida soveltua muuhun kuin meluvallin täytteeksi. Voipa purkukustannuksetkin kaatua SYK:n osakkaiden niskaan.
Kuulin Raksila-hankkeen apex-kohdassa ICT-alalle aiheutuvia ongelmia koskeneeseen kysymykseen vastauksena, että nyt on muitten vuoro. Eikös edellinen rehtori puuhaillut vihreiden betonien parissa, joten koekohdettako tarvitaan?
Sähköpostiini on tullut Oulun yliopistolle lahjoittaneille suunnattu viesti, jolla pyritään ohjaamaan huomio muualle kuin lahjoitusten tosiasialliseen käyttöön uusiin seiniin. Iästäni huolimatta en ole höperö ja muistan oikein hyvin rahaa kerätyn tutkimukseen ja koulutukseen.
Olen käärmeissäni. Minua on monen muun lahjoittajan tavoin petetty. Yliopistolle ei minulta enää heru yhtään mitään.
Olen myös saanut tuon viestin. Siinä esiin nostettu hanke on Oulun yliopiston uutisoiman mukaan Suomen Akatemian rahoittama https://www.oulu.fi/fi/uutiset/suomen-akatemialta-rahoitusta-keskosten-retinopatian-uuden-hoidon-kehitykseen.
Niinpä ei tarvinne epäillä siihen käytetyn lahjoitusvaroja.
Tämä vaikuttaa ensinäkemältä niin isolta viestintämokalta, että siitä pitäisi jakaa mitali! Tietenkin Olli huomasi ristiriidan kun on huomannut monta muutakin. Epäilenkin kyseessä olevan hallintopäädyn opposition viestin yliopistolaisille, sillä tällaista ei voi tapahtua sattumalta.