Nokia investoi vuosina 2000-2003 kaikkiaan 37600 neliön toimitiloihin Oulun Peltolassa. Uutisoinnin mukaan se myi ne keväällä 2013 Technopolikselle 31.7M€:lla eli hintaan 843€/m2.
Ehkä Nokia on oppinut jotakin? Nimittäin sen uudet reilun 50 000 neliön Linnanmaan toimitilat omistaa amerikkalainen sijoitusyhtiö LCN Capitals. Nokia on vuokralainen 20 vuoden pituisella sopimuksella.
Tuon rakennushankkeen kustannusarvio 2021 oli 180M€. Toukokuussa 2025 uutisoitiin investoidun 200M€ – siis noin 4000€/m2.
Nokian Peltolan rakennushankkeiden kustannuksia voi tarkemman tiedon puuttuessa arvioida rakennuskustannusindekseistä. Indeksi vuonna 2000 oli 98.5 ja 2025 alussa 171.2. Linnanmaan 200M€ ja 50 000 neliön hankkeen pohjalta saamme Peltolan rakennuskustannukseksi vuonna 2000 noin 2300€/m2.
Nokian Peltolan kiinteistökuviossa oli 2013 kadonnut ainakin 50M€ vuoden 2000 tasossa. Nykyrahassa tuo on yli 80M€, joten menetyksineen HYY ja Nokia kisaavatkin vertailussa rinta rinnan.
Oulun yliopiston hallitus priorisoi kiinteistötaloutta yli kaiken muun toiminnan ja vaikuttaa hakevan realisointivoittojakin. Voisiko tuossa oppia jotakin Nokian kymmenen vuoden Peltola -taipaleesta? Alla on ote Oulun yliopiston priorisointitaulukosta.
En silti surkuttele Nokiaa tai juhli Technopolista. Olen huolissani Oulun yliopiston riskinotosta. Vuoden 2022 alussa esittämäni huolet ovat yhä ajankohtaisia.
Pertti Huuskosen tuolloin johtama Technopolis teki numeroista päätellen hyvän kaupan. Ehkä nähdään yhtä järkeviä linjauksia hänen aloittaessaan yliopiston hallituksessa. Kalevan mukaan Partnerankin ainut menestystoimi oli hänen vaikutustaan.
Linkitetty vuoden 2022 blogin analyysi on todella korkealaatuinen. Kaikki olennaiset seikat on nostettu esille.
”Talkooporukan taidoilla” kuvaa käynnissä olevaa prosessia mitä parhaiten. Tämä on hyvin valitettavaa, sillä riskit ovat valtavat.
Kiinteistön arvon määrittelyssä on hyvä muistaa, että on erilaisia tapoja määrittää arvo. Markkina-arvo määritellään kaupantekohetkellä: hinta jonka myyjä ja ostaja hyväksyvät.
Kiinteistön omistajan kannalta merkityksellinen on kirjanpitoarvo. Tämä arvo pienenee vuotuisten poistojen ( 4 %) verran. Eli 10 vuodessa 33 %, 20 vuodessa 55 % ja 30 vuodessa 70 %. Toisin sanoen, jos 30 vuotta vanhan kiinteistön sijoittaja myy 30 % yli hankintahinnasta, yrittäjä tekee kiinteistökaupalla voittoa.
On hyvä myös huomata, että kiinteistösijoittaja maksattaa vuotuiset poistot vuokralaisillaan, eli kiinteistön arvon alennus menee vuokralaisen piikkiin. Tämä on todennettavissa esim SYK’n tuloslaskelmasta.
Ymmärränkö oikein, että 30 vuoden poistojen jälkeen 300M€ kiinteistöinvestoinnista on verottajan kirjoissa jäljellä 90M€? Kun kiinteistö myynään 30% alkuperäistä korkeammalla hinnalla 400M€, niin voittoa tulee 400M€-90M€=310M€. Tuosta voitosta maksetaan 20% verona 62M€, joten 90M€+248M€=338M€.
Jos vuotuinen inflaatio on ollut 2.5%, niin eikö alkuperäisestä investoinnista pitäisi saada ainakin 600M€, jotta ei tulisi reaalitappiota? Nyt sitä olisi tulossa 260M€ verrattuna edes jotenkin inflaatiosuojattuihin instrumentteihin.
Jos yliopiston johto aikoo tienata omilla kiinteistöillä, niin millaisia vuokria se aikookaan periä?
Oulun yliopiston rehtorilla ja hallituksen enemmistöllä on vahva kiinteistöosaaminen ja varma tieto alan seuraavien vuosikymmenten markkinakehityksestä. Olisiko heidän seinien sijaan silti paneuduttava yliopiston johtamiseen? Onko siihen osaamista?
Tämä on tosi hyvä kommentti.
Ymmärtääkseni aikanaan Oulun yliopiston kiinteistöt siirrettiin Senaatille ja myöhemmin SYK’lle myös siksi, että kiinteistöjen ylläpito olisi siellä, missä kiinteistön pito on ydinliiketoimintaa.
Tässä pieni opettajan osuus:
Aikanaan oli vallalla oportunistiset strategiat, joilla yritykset laajensivat toimintaa sinne, missä nähtiin mahdollisuuksia. Valitettavasti tällainen strategia onnistuu parhaiten niiltä, joilla on reilusti rahaa (myös epäonnistua).
Tilanne ja nakemykset muuttuivat viime vuosituhannen lopulla. Silloin syntyi ydinosaamisajattelu, jonka tunnetuin teoreettinen perusta on C.K. Prahaladin ja Gary Hamelin klassikkoartikkeli (1990), joka määritteli ydinosaamisen yrityksen kestävän kilpailuedun lähteeksi. Ydinosaaminen tarkoitti sellaista teknologiaa, osaamista, prosessikyvykkyyttä ja/tai organisaation hiljaista tietoa, jonka avulla yritys pystyy tuottamaan arvoa tavalla, jota kilpailijoiden on vaikeaa kopioida. Ydinosaamiseen perustuva strateginen logiikka korostaa:
* omien vahvuuksien systemaattista tunnistamista
* resurssien keskittämistä valituille fokusalueille
* kyvykkyyksien pitkäjänteistä kehittämistä
* asiakkaalle/sidosryhmille tuotetun arvon syvällistä ymmärtämistä
* monialaisuudesta luopumista, jos se ei perustunut todellisiin synergioihin
Kun opportunistinen strategia saattoi levittää yrityksen ohueksi, ydinosaamisstrategia pyrki päinvastaiseen: keskittymään siihen, missä yritys voi olla maailman paras.
Tämä muutos oli merkittävä, koska se siirsi strategisen ajattelun painopisteen ulkoisista markkinamahdollisuuksista yrityksen sisäisiin vahvuuksiin ja kyvykkyyksiin. Samalla se palautti strategiseen johtamiseen pitkäjänteisyyden ja johdonmukaisuuden. Yritykset alkoivat rakentaa kilpailuetua kumuloituvien kyvykkyyksien varaan sen sijaan, että ne olisivat reagoineet lyhytkestoisiin markkinatrendeihin.
Esimerkiksi tätä aikanaan TUTA-lla opetin.
Oportunistisesta ajattelusta ei ole tarvis kokonaan luopua. Organisaation on hyvä tunnistaa ja kehittää omia ydinosaamisiaan, mutta samalla sen tulee säilyttää kyky hyödyntää uusia mahdollisuuksia – kuitenkin niin, että valinnat perustuvat strategiseen johdonmukaisuuteen.
Yliopiston tutkimuksessa ja opetuksessa on tarjolla runsaasti mahdollisuuksia tuloksellisuuden ja vaikuttavuuden parantamiseksi. Kysymys on siitä, miten johdetaan strategisesti näiden mahdollisuuksien hyödyntäminen.
Kiinteistöjohtaminen saattaa tuntua helpolta vaihtoehdolta, mutta tutkimuksen ja opetuksen tulee jatkossakin olla yliopiston ydinosaamista.