Yliopistomme johto on kertonut Raksilan kampushankkeen tuovan 80-100 miljoonan euron säästön käyttöönottovaiheesta 2027/2028 vuoteen 2040 mennessä. Näitä inflaatioennusteisiin perustuvia, rahoituksen mahdolliset inflaatiokorjaukset sivuuttavia laskelmia ei kuitenkaan ole avattu.
Talousjohtajamme on slaideissaan kertonut pääomavuokraindeksin vuotuiseksi nousuksi 1.72% ja ylläpitovuokraindeksin kohdalle 4.4%. Oletan hänen käyttäneen noita arvoja omissa laskelmissaan.
Johtomme on markkinoinut hanketta seuraavalla vertailulla, jossa Linnanmaan pääomavuokraksi on kerrottu 7.5% ja Raksilan kampuksen 5%. Vertailussa on oletettu Linnanmaan kampuksen olevan peruskorjattu tässä ja nyt ja siten samalla viivalla Raksilan kanssa. Otan siksi kokonaan uudelleen peruskorjatun Linnanmaan pääomavuokraksi annetun korkeamman arvon 18.61€/neliö ja Raksilan 13.95€/neliö. Jälkimmäisen valinnan perusteena on ”tehostetun” vaihtoehdon pienempi pinta-ala, jolloin vuokrataso osunee lähemmäksi nyt suunniteltua 30 000 neliön hanketta.
Näillä olettamilla jättämällä Linnanmaalle n. 50 000 neliötä Raksilan uusien 30 000 neliön lisäksi 2018-2040 vuokraeroksi kokonaan remontoituun Linnamaahan todellakin kertyy 80-100 M€. Mielestäni oletettujen inflaatioeurojen käyttö investointilaskelmassa on kuitenkin outo menettely.
Samoin erikoista on, että luvussa ovat mukana Linnanmaan peruskorjausten aiheuttamat oletetut vuokranousut myös vuosilta 2041-2059. Ks. WSP:n laatiman suunnitelman sivu 11. Jos noin ei ole, laskelma pätee, jos Linnanmaalla on vuoden 2028 jälkeen yliopiston käytössä 20 000 – 25 000 peruskorjattua neliötä. Palaan asiaan tässä blogissa huomenna 22.10.2021.
Kokonaan oma asiansa on, pitääkö Raksila-hankkeelle suunniteltu budjetti. N. 30% kustannusylitys vie pohjan hankkeen väitetyltä taloudelliselta kannattavuudelta.
Säästön sijaan vahingot Oulun humanististen ja ICT-alojen tutkimukselle ja koulutukselle sekä elinkeinoelämälle voivat puolestaan olla mittaamattomat.
Yliopiston Raksilan osalta käyttämä tuottovaatimus-% on toimialan kansallisten osaajien mielestä liian alhainen. Oikea markkinataso on 5 %:n sijaan 6 %-yksikköä. Kyseessä on erikoiskäytön rakennus, jolla on huono muunneltavuus eikä arvonnousun odotusta toisin kuin esim. asunnoilla. Tämä ero tuottoprosenteissa nostaa Raksilan pääomavuokraa 20 %!!! Jo tällä virheellä on dramaattinen vaikutus.
Yliopisto on ilmoittanut Linnanmaan kampusrakennuksen pääomavuokraksi 7.5%. Onko tämä yläkantissa?
SYK oy teki viime tilikaudella 169.7 M€:n liikevaihdolla tulosta 33.5 M€. Liikevoitto% oli melkein 30%.
Minusta tuo on suhteetonta. Onko tuollainen tuotto% normaali kiinteistöalalla?
Oulun yliopisto omistaa 10,4 % SYK:in osakkeista, joten tuosta voitosta tulee toisaalta mukavasti osinkotuloja yliopistolle. Nykyisellä lainojen korkotasolla SYK näyttäisi sinänsä saavansa kulunsa katettua alemmallakin tuottovaateella kuin 7,5 %.