Bloggarivieraana emeritusprofessori Pekka Kess tarjoaa seuraavassa kiinteistöliiketoiminnan lyhyen oppimäärän.
Tarkastelen seuraavassa kiinteistöliiketoimintaa, taustalla Oulun yliopiston aiheeseen liittyvät keskustelut, strategiat ja tehdyt päätökset. Kiinteistöt liiketoimintana voivat nimittäin tarkoittaa erilaisia asioita. Vaikka muitakin logiikkoja markkinoilla esiintyy, tiivistän kiinteistöalan liiketoimintamallit seuraaviin kolmeen pääluokkaan:
A. Kassavirtamallit
- Vuokraus
- Palvelut (“space as a service”)
- Hotelli- ja operaattorimallit
B. Arvonnousumallit
- Kehittäminen ja myynti
- Buy & hold
- Hybridimallit
C. Uudet ja erikoistuneet mallit
- Jakamistalous
- Teknologia- ja infrastruktuurikiinteistöt
- Portfoliosijoittaminen
Tarkastelen seuraavassa näistä kahta ensimmäistä esimerkkien kautta. Oulun yliopiston hallitus laskee sekä kassavirta- että arvonnousumallien onnistumisen varaan.
A. Kassavirtaesimerkki
Yliopiston tilakysymyksiä on pääasiassa tarkasteltu kassavirta-logiikan avulla arvailemalla, mitä maksaa vuokrata tilat yliopiston käyttöön. Usein ja useat ovat esittäneet, että Linnanmaalla on liian korkeat vuokrat ja asian tilan korjaamiseksi on perusteltu uusien tilojen hankintaa jostain muualta. Olli on kyllä kirjoituksissaan ollut eri mieltä ja niin ovat monet muutkin.
Vuokran määräytymisessä on kaksi logiikkaa: markkinaehtoinen vuokra ja kustannusperustainen vuokra. Kaupungin keskustassa markkinaehtoinen vuokra on korkeampi kuin laitakaupungilla. Oulun yliopistolta SYK:n perii kustannusperustaista vuokraa, jossa se muodostuu neljästä elementistä:
- rakennuksen poistoista,
- rahoituskuluista,
- ylläpitokustannuksista, sekä
- omistajan tuottotavoitteesta.
Poistot ovat usein suurin yksittäinen komponentti. Betonirakenteisille taloille käytetään tyypillisesti 4 % vuosipoistoa, joka on myös verottajan hyväksymä tasapoisto. Tämä tarkoittaa, että rakennuksen kirjanpitoarvo “kuluu”, mikä näkyy vuokrassa.
Kun vanhan kampusrakennuksen arvo on esimerkiksi 2 000 €/m², vuokralaskelma näyttää tältä:
- · Poistot: 0,04 × 2000 / 12 = 6,60 €/m²/kk
- · Rahoituskulut (3 %): 5,00 €/m²/kk
- · Ylläpito: 4,50 €/m²/kk
- · Tuottotavoite: 4,00 €/m²/kk
Yhteensä vuokraksi tulee noin 20 €/m² kuukaudessa, mikä vastaa hyvin nykyisiä tasoja Linnanmaan kiinteistöissä.
Uudisrakentaminen on aivan toinen tarina. Kun uusi kampusrakennus maksaa esimerkiksi 4 000 €/m², poistot ja rahoituskulut kaksinkertaistuvat. Silloin vuokralaskelma nousee helposti yli 30 €/m² kuukaudessa, ja laboratoriotilojen kohdalla jopa huomattavasti korkeammaksi.
Tällä laskelmalla tiloja pitäisi pienentää noin 35 %, jotta kokonaiskustannus säilyisi. Säästöjen aikaansaamiseksi tarvitaan luonnollisesti reilummat tilasupistukset.
Yliopisto voi luonnollisesti rakentaa kampuksen omalla rahalla, jolloin rahoituskulut ja tuottotavoite jäävät pois. Toisaalta käyttämällä investointiin lahjoitusvaroja menetetään niille asetettu tuottotavoite 6 %, joka on huomioitava laskelmassa. Tällöin päästään likelle samaa neliöhintatasoa, mikä vuokraamalla.
B. Arvonnousu, joka ei toteutunut: Kylpylähotelli Eden
Oulussa 1980-luvun lopulla oli voimakas halu kehittää Nallikaria pohjoisen Suomen matkailukeskukseksi. Ajatuksena oli täydentää leirintäaluetta ja rantaa ympärivuotisella vetovoimatekijällä: trooppisella vesipuistolla ja kylpylähotellilla. Keskeiset taustasyyt hankkeelle olivat:
- Matkailumarkkinoiden kasvu 1980-luvulla (mm. kylpylähotellien buumi Suomessa).
- Odotus kiinteistöjen arvonnoususta Nallikari–Hietasaari -alueella, jonka nähtiin kehittyvän nopeasti.
- Kaupunki halusi tuoda Ouluun uudenlaista matkailuinfrastruktuuria ja profiloitua modernina vapaa-ajan kohteena.
Kylpylähotelli Eden avattiin suuren huomion saattelemana. Konseptissa yhdistyivät:
- trooppinen allasosasto ja vesipuisto
- hotellihuoneet ja kokoustilat
- ravintola- ja viihdepalvelut
Hanke oli kunnianhimoinen ja kokoluokaltaan suuri suhteessa Oulun silloisiin matkailijamääriin. Kun Eden rakennettiin 1990-luvun alussa ajankohta oli huono:
- Rahoitusmarkkinoiden vapauttamisen jälkeinen nousukausi oli juuri kääntynyt romahdukseen.
- Rahoituskustannukset nousivat.
- Yritysten ja kotitalouksien kulutus supistui dramaattisesti.
- Matkailun kysyntä romahti.
Eden oli kuluiltaan raskas, mikä teki kannattavuudesta herkän kysyntävaihteluille. Se ajautui nopeasti talousvaikeuksiin ja lopulta konkurssiin. Tärkeimmät syyt olivat seuraavat:
(1) Kysyntä romahti juuri avauksen jälkeen. Laman oloissa matkailu ja kylpyläpalvelut eivät vetäneet odotetulla tavalla. Oulun alue ei silloin tuottanut riittävää ympärivuotista asiakasvirtaa.
(2) Rakenteelliset kustannukset olivat erittäin korkeat. Kun tulot heikkenivät, kustannuksia ei saatu karsittua vastaavassa suhteessa. Kylpylähotelli on hotellialan kulurakenteeltaan raskaimpia konsepteja:
- energiankulutus
- henkilöstö
- huolto ja tekniikka
- vedenkäsittely
(3) Liiketoimintamallissa luotettiin kiinteistön arvonnousuun. Tämä oli aikakaudelle tyypillinen ajattelua: ”Pääosa voitoista realisoituu kiinteistön arvon nousuna”. Kun kiinteistömarkkina romahti, tämän keskeisen oletuksen pohja katosi. Rakennuksen arvo ei kasvanut, vaan laski ja rahoitusasema heikkeni ratkaisevasti.
(4) Rahoitus oli ohutta ja optimististen ennusteiden varassa. Kustannukset ja velat olivat suuria suhteessa kassavirtaan. Kun tulot jäivät odotettua pienemmiksi, kassakriisi oli väistämätön.
Konkurssin jälkeen Eden siirtyi uusille omistajille ja myöhemmin osaksi Holiday Club Resorts -ketjua. Ketju investoi kohteeseen, modernisoi palveluja ja rakensi vahvemman myyntiverkoston. Holiday Clubin aikana Edenistä tuli:
- Pohjois-Suomen merkittävä kokous- ja lomahotelli
- Tärkeä osa Nallikarin matkailukokonaisuutta
- Vakiintunut perhekohde
- Hyödynsi hyvin KELA-tuettua kuntoutustoimintaa
- Sai napattua hyvän osan Venäjältä Suomeen tulevasta turistivirrasta
Silti toiminta ei ollut riskitöntä, sillä kylpylähotellien talous on yhä altis kysyntäheilahteluille ja korkeille ylläpitokustannuksille. Kun tultiin 2010-luvulle Edenin kannattavuus heikkeni, sillä rakennus ja tekniikka vanhenivat. Korjausvelka kasvoi ja hotelli suljettiin vuonna 2021.
Kyseessä on klassinen esimerkki hankkeesta, jossa:
- Odotukset kiinteistömarkkinoiden arvonnoususta olivat optimistisia.
- Liiketoimintamalli oli raskas, eikä sitä pystytty sopeuttamaan talouskriisiin.
- Ajoitus oli huono
- Paikallinen kysyntä ei yksin riittänyt suurille investoinneille.
- Riskien realisoituessa seurauksena voi olla vaikka konkurssi.
Tarkasteltaessa kiinteistöinvestointeja 30 vuoden perspektiivillä, hankkeisiin liittyy monia tunnistettavia ja tunnistamattomia riskejä. Oulun yliopisto toimimalla SYK:n vuokralaisena on kyennyt hyvin hallitsemaan ja välttämään suurimmat kiinteistöriskit.
Kuntapäättäjänä nostaisin esille vuokra-asetuksen, joka säätää kuntien sote-kiinteistöistä perimien vuokrien tason. Asetuksen linkki on tämä https://www.finlex.fi/fi/lainsaadanto/saadoskokoelma/2022/272
Tuottotavoite 6% teknisestä arvosta, kuluminen eli poistot 1,75% ja arvoa korjataan joka vuosi rakennuskustannusindeksillä. Lisäksi peritään ylläpitokulut.
Niinpä vuonna 2000 rakennettu nettoneliöhinnalla 2500 euroa rakennetun kiinteistön pääomavuokra on rapiat 15 euroa neliöltä ja ylläpito päälle noin 4,5 euroa. Yhteensä aavistuksen yli 20 euroa neliö.
Vuokratasoihin liittyvä kysymys. Sanokaapa miten yksityisenä on mahdollista vuokrata melkein uutta kerrostalokämppiä noin 15-18€/m^2 hintaan ? Kerrostaloasunto sisältää kuitenkin ns. kalliit tilat eli keittiön ja kylpyhuoneen, joskus saunankin. Yliopiston rakennus sisältää noita kalliita tiloja suhteessa paljon vähemmän ja kokoluokka myös on niin iso, että rakennustarvikkeiden hintataso pitäisi olla suhteessa edullisempi kuin pienemmissä kohteissa.
Kerrostalossa lisäksi katteen on tehnyt ensin rakennuttaja ja sen jälkeen joku on todennäköisesti ostanut asunnon lainarahalla ja sitten vuokraa sitä kuitenkin yleensä voitollisesti.
Teollisuushallipuolella saa vuokrattua Oulustakin uutta hallia noin 10€/m^2 hintaan. Tällä perusteella vaikka olisi uusi rakennus niin pitäisi mielestäni pystyä hintatasoon n. 15€/m^2 vuokrassa pelkän tilavuokran osalta.
En tiedä rakentamisesta juuri mitään, mutta toimistotiloissa pitänee olla enemmän hissejä, taloautomaatiota, ilmastointia ja on niitä vessoja kuitenkin. Julkiset tilat myös kovalla käytöllä, jotka vaativat kestävämpiä ja kalliimpia ratkaisuja.
Edeniä ei muuten voinut kesäisin oikein suositella majoittumiseen, ilmastointia kun ei ollut. Paitsi taisivat remontoida jonkun verran”premium-huoneita”, joista löytyi. Jälkikäteen lisättynä tämmöiset ei taida olla kovin kustannustehokasta rakentaa ja ylläpitää, ja samaa problematiikkaa varmasti löytyy Linnanmaaltakin.
Toimistotilojen vuokrat yleensä sisältävät sähkön ja veden. Riippuen sopimuksesta myös siistinnän. Nuo tekevät neliötä kohti 4-5€/kk. Lisäksi toimistoja varten varataan kiintiö pysäköintitilaa, mikä saatetaan (pakko)jyvittää neliöihin.
Asumis- ja toimistomarkkinat ovat eri markkinoita. Kummallakin on omat ja usein erilliset kysyntä- ja tarjontasyklinsä.
Muistikuvien mukaan Linnanmaalla yksikölle näkyvä neliövuokra oli jo varmaan viisi vuotta sitten reilut 40€/m^2, koska siihen ositetaan siivousta, muuta kunnossapitoa ja yhteisiä tiloja.
Olen vastikään ymmärtänyt, että aivan kaikki vuokrat on jaettu tiedekunnille. Oman tiedekuntani budjetista näen, että sen osuus Linnanmaan noin 20 miljoonan vuokrapotista on hyvin lähellä kaksi kertaa sen osuutta 97000:sta neliöstä.
Niinpä pohdin, maksavatko päältä pois -yksiköt vuokria, kun niilläkin on käytössä tiloja?
Tämä on hyvä havainto ja kommentti. Todellakin yksiköiden maksettavaksi jyvitetään yhteisiä tiloja kuten paljon parjatut käytävät. Mahtavatkohan ravintolatilakin kuulua tähän joukkoon vai maksavatko ravintolat tilavuokria. Varmaan tilahallinnon byrokratiakin on tässä mukana siivouksen ja muiden yliopiston ostamien kiinteistöpalveluiden kera.
Olen kuullut keskusteluja, että yksikkö harkitsisi vuokrata Rotuaarin varrelta edullisemmin tiloja kuin mitä yliopisto (ei siis SYK) voi tarjota ja vertailuna on käytetty juuri tuota yliopiston suojelurahallakin kuorrutettua neliöhintaa.
Yliopistohan vois avoimen tiedonjaon hengessä avata näitä tietoja, jolloin arvailuille jäisi vähemmän sijaa.
Kauan sitten sisäiset vuokrat olivat intrassa. Joku muistikuva, että vaihtelivat n. 13-30e/m2 välillä. Alempi pää remppaamatonta vanhaa puolta ja ylempi nykyistä Ympäristötietotaloa. Remontoitu vanha puoli / Tietotalo taisi olla jossain puolivälin tienoilla. Yliopiston strategian mukaisesti nämä tiedot poistuivat jossain vaiheessa.
2000-luvun vaihteessahan meiltä oli yksi tutkimusryhmä jonkun aikaa Technopoliksellakin. Tästä ei tykätty hallinnossa ja muuttivat sitten Tietotaloon meidän muiden kanssa.
Nykyisin avoimuus on Oulun yliopiston johtamisessa pelkkä tyhjä sana.
Aiemmin päätöksiin tarvittu tieto oli tarjolla yliopistoyhteisölle, mistä esimerkki tilakustannusten osalta on tässä https://www.silven.fi/index.php/2023/03/28/ennen-ja-nyt/
Käännekohta oli 2015, jonka jälkeen tieto alkoi kadota näkyviltä. Sopii verrata Oulun yliopiston avoimuutta minkä tahansa kunnan esille laittamiin asiakirjoihin – tai vaikkapa Helsingin yliopiston hallituksen kokouspöytäkirjoihin liitteineen.
Yliopiston johto vetoaa julkisuuslakiin pimittäessään tietoa. Hallinto-oikeuteen valittamalla tiedon epäilemättä saisi, mutta tämä on hidasta (ja maksaakin aluksi).
Kiinnostava seikka on myös asiakirjat, joita yliopistolla ”ei ole olemassa”, mutta joista jotkut blogin seuraajat ovat tienneet. Tuollainen mm. on yliopiston rehtorin allekirjoittama Linnanmaan kaavarunkolausunto, joka löytyy ainoastaan kaupungilta. Se on liitteenä tässä blogiartikkelissa https://www.silven.fi/index.php/2021/10/14/dokumenttien-helmia-1/
Olen antanut itselleni kertoa, että nykyisellä kampuksella tiloja peruskorjattaessa myös kalusteet uusitaan aina samalla ja että ne sisältyvät myös vuokriin. Pitäneekö paikkaansa?
Hyvä muistaa, että on kaksi eri asiaa se, mitä SYK veloittaa vuokraa yliopistolta ja se, mitä yliopisto veloittaa yksiköltä. Yliopisto lisää SYK’n vuokran päälle paljon yliopiston omia kuluja sekä yhteisten tilojen kuluja, mistä sitten muodostuu yksikön ’maksama’ vuokra.
Kalusteista vuokraa ei ainakaan reilut 10 vuotta sitten mennyt SYK:lle. Tämä näkyy mm. taulukoista artkkelissa https://www.silven.fi/index.php/2023/03/28/ennen-ja-nyt/
25 vuotta sitten tieto- ja sähkötekniikka muutti Tietotaloon. Luentosalien kalusteet ja labrojen kiintokalusteet tulivat hankebudjetista. Käyttökelpoiset toimistokalusteet siirrettiin aiemmasta sijainnista, uusia hankittiin yksiköiden omista budjeteista.